多地楼市库存告急，是真正意义上的“房荒”吗？

多地楼市库存告急，是真正意义上的“房荒”吗？

对于这个问题，每日经济新闻编辑王晓波认为：最近很多城市都有楼市库存告急的消息，比如长沙、西安、杭州等等，甚至西安、杭州都出现了一房难求的现象。不过总体来说库存告急的现象在三四线城市更普遍一些，有研究机构认为今年是三四线城市去库存的末期，一些省会城市出现库存告急的现象属于正常。

数据显示，4月百城住宅库存已经同比连续33个月下跌，根据易居研究院的百城新建商品住宅库存数据，截至4月底总量为43386万平方米，同比减少7.9%，环比减少0.7%。作为应对，有的开发商开始捂盘惜售，也有的开始摇号卖房。由于很多城市出台了较为严格的限价限购措施，再结合摇号购房的政策，这就出现一个问题，就是一二手房价格倒挂的现象，即新房普遍比周边二手房价格便宜。由于存在差价，这就给大家一种预期“买到就是赚到”，所以造成民众“抢房”、一房难求的现象。还有上面提到的预期，买房很大一部分变成了预期，不管是刚需、改善型还是用来投资，只有预期未来房价上涨才会去买，大家普遍担心晚下手房价可能更高，所以本来一些购房需求不是很大的家庭也被刺激着去买，这必然透支着未来的消费潜力，对于家庭资产负债结构和未来社会消费来说都是一个隐患。

明白了这些现象，我们再来看目前到底是不是“房荒”。我们可以从两个方面来看：第一，人均居住面积。2016年我国人均住房建筑面积是40.8㎡，城镇居民人均面积36.6㎡，农村居民人均面积45.8㎡。这与德国、法国等发达国家的人均35-40㎡面积基本相当，所以从这方面来看，我国当然是不缺房子的。第二，空置率。很明显楼市目前的空置率是很高的，最近有媒体报道我国商品房空置率长期处在20%-30%之间（二线城市高于一线城市，三四线城市又高于二线），而国际通常标准下的商品房空置率在5%-10%之间为正常水准，如此高的空置率又反映出两个个问题，一方面是资源浪费，另一方面是分配不均，即很多人将房子视为投资品用以升值后抛售，而真正的刚需族却因为价格虚高买不到房子，形成了一个螺旋循环，这仍是决策层未来调控的一个重点。除此之外，还要看到一个现象，虽然楼市库存告急的新闻很多，但是各地新开工面积还是有很大的增幅，这里面除了开发商对未来楼市的看好，还说明了土地供应加大的趋势，抛开别的因素，加大供地量和加快供地节奏至少是稳定房价的一个重要手段。

楼市库存这个事情，如果用环比和同比的数据来进行比较，就会出大岔子。即便楼市的库存出现了环比的小幅下滑，同比的不超过10%的下滑，要知道，绝对数量，仍然是巅峰状态。这就好比，我们不能因为一个200斤的胖子，体重下降了10%，就说这个人瘦得已经告急。中国的房地产建筑量，不仅是中国的巅峰，也是人类历史的巅峰。2014年，中国建筑业统计口径的住宅竣工量已经达到28.63亿平米，此后3年分别为28.4亿平米、28.4亿平米、28.04亿平米。要知道，中国只有13亿人口，这就意味着，每年能够为一个公民竣工2平米的住宅。如果住宅的保质期是70年，按照这样每年28亿平米的竣工速度，中国长期中人均住宅面积将是140平米。更何况，自从2003年之后，钢混结构的标准逐渐成熟，新建住宅的实际使用年限，都将远远超过70年。

从以上数据可以看出，中国的实际住宅数量是过剩的。没有什么“房荒”。但中国处于快速城市化的过程当中，全社会的城市公共服务供给严重落后，教育、医疗等优质资源集中分布在各中心城市。而公共资源的使用又是与住宅、户籍相捆绑的。这就导致全社会疯抢这些优质区域的房子。导致局部区域出现“排队抢房”的现象。全社会的住宅产能过剩，局部地区因公共资源优质导致抢房，这是中国的现实，充分体现了国家公共资源分布的不均匀。医疗、教育等公共资源的均等化，是社会公平的关键。中国的城市化质量和发展质量，还有待提高，任重道远。本文为“聪明的投资者”投资理财征集活动参赛文章。

楼市库存告急，房荒是人为制造出来的炒作行为，目的是卖高价，房地产尽量出货，造成房地产商的高利润。现在的人有的连首付都付不起，还有贷款买房以后，工作收入有的基本上够还房贷，有少数人连房贷都还不起，买了房生活质量严重下降。再说现在空置房很多，晚上有亮灯的房子很少，就可以看出来。我认为房荒是房地产商炒作行为，一个人说话要讲良心，不然连猪狗不如。

2018年开年以来，多个热点城市的房地产市场新开楼盘出现“认筹人数远超房源数”现象，造成市场“一房难求”，个别城市开始进行“摇号”选房，这真的是“房荒”的前兆么？

为了进一步招揽优质人才，多个城市“人才争夺战”不断升级，加入“人才争夺战”的城市持续增加。但是同时，一些抢夺人才的城市并没有做好住房供应的准备，落户基数不断增加，房屋库存不够，市场应对措施准备不足，导致个别优质楼盘一开盘就出现千人“抢房”现象，甚至还出现了全款优先、捆绑销售、捂盘惜售以及故意营造房产库存紧张气氛的情况，造成“库存告急”、“房荒”的表面现象。

但当城市人口接近或者达到人口饱和时，人才争夺及户籍落户进程必将放缓，加之“租买同权”、“房产税”的不断完善，房地产市场供需的矛盾将逐步得以缓解，促使楼市的稳步健康发展，满足群众的刚性居住需求。

个人认识，您有不同观点，欢迎评论留言，一起探讨。

今天，我就从几个维度去复盘一下，库存告急是是怎么一步步形成的。1、住宅用地出让和成交面积近几年一直在大幅下滑，直到2017年才回升，但依旧双双不如近7年的第二供地高峰年2012，更别说最高峰时。2014年全国宅地供应一下子滑坡到103554.17万平米，还不如2012年。然后2015、2016年一直滑坡，到2016年供应已经不到7亿平米。直到2017年，在中央强力调控，要求增加供给压力之下，才艰难回到8亿平米出头的宅地供应。这比高峰期依旧低了5亿平米。想想这是怎么概念？供应不代表成交，但已经很说明市场预期。上述数据出自国信房地产信息网，由智研咨询整理。国信房地产信息网，由国家信息中心主办的专业性信息网站，主要面向政府和社会单位提供宏观经济和房地产方面的信息和数据服务。是比较靠谱的。2、住宅施工面积2014年后至少也经历了2年下滑2015、2016年，我国住宅施工面积接连下滑。2016年末减少到66.07亿平米。为什么说至少经历了2年的下滑。因为2017年的数据，国家数据库尚未发布。只有2016年以前的数据。总的施工面积，为什么会下滑？道理很简单，宅地总的供应、成交面积在往下走。加上2013-2014年那一拨库存积压，资金成本因素等，开发商热情也在下降、压力也大。不过2015年末开始去库存后，销售虽然明显增加，囿于土地供应原因、新房限价等因素，住宅施工面积依旧增长不明显。同时，因为这两年销售火爆，也加速了一些项目建设进度。既有的卖出去、较快建设结束，新的开工又没有跟上，总的在建面积也就下滑。综上，正是因为宅地供应、住宅供应结构这些年的变化，以及此前去库存、降息降准等一系列政策作用下，楼市走到了今天——部分城市库存告急、供不应求……未来房价怎么走？且看当下和未来的宅地供给，看未来供应的结构，看货币和政策。

根据 最新发布的《中国百城住宅库存报告》显示，我国百城的住宅库存已经出现了连续33各月的同比下跌。这一数据的统计表明了两个内容：一个是我国的商品房去库存工作取得了不错的成绩；再一个就是我国新建商品房的新建热度开始下降。

其实，对于这一组数据，“如果没有调控把关的话我们可以解读为新建商品房的建设步伐已经落后于销售的速度了，可以说是房产市场异常的火爆！”但是我们对于近期的房产消息和数据来进行分析的话楼市还是出现了量价齐跌的情况，虽然下跌微乎其微但是也出现了一定的下降势头。早在今年年初，“广东省就发出消息称2018年广东省的商品房库存吃紧，预计年内会出现房价的上涨。”这样一个消息其实就是说，对于商品房库存量持续下降来说，其实是会导致房价的上涨的！那么，面对持续的商品房库存量下降，会不会导致“房荒”呢？对于这样的一个问题，老J认为“房荒”是远远不至于出现的，但是房价上涨吗，还是会持续的。对于商品房的新建来说依靠的就是土地，而就在过去的2017年各大房企拿到的土地远比2016年多的多，也就是说房企对于土地的储备还是充足的，房子是有地方建的。而且，在今年开始龙湖地产就在各地疯狂的拿地，这也表明了开发商企业的开发热情和囤地的想法。那么既然“房荒”不会来，那么商品房库存的下降以为着什么呢？这里老J认为库存的下降有两个原因，一个是调控频出购房者恐慌性购房导致房屋销售速度加快，而是一些地区受到调控的影响楼市不得不降温。开发商也开始逐渐的酝酿休整。所以说，商品房库存量的下降并不意味着要出现“房荒”。

穿越三年前，房地产市场疲软，推销人员滿大街撒发小广告，急售房源层出不穷。一个四万亿投放市场，一句去库存口号，突然间形势急转直下。在人口增长速度没有变化，在地方工业商业没有高速发展，房子紧张起来。一幢幢高耸入云的建筑拔地而起，一个个新建小区相继落成，城市外扩的面积越来越大，房子却不够住了。房子己经成了焦点，给刚需者带来焦虑，又给政府加快建设产生了焦急。去库存变换成供不应求，囤货奇居，越控越涨，怪异的房地产市场，也是一朵奇葩了。

库存告急只是一种表象，中国的房子多得去，可以说相对过剩，根本不是房荒。我们看得是新建商品住宅的库存，为什么看到的是不断减少呢？一是因为这两年的去库存策略确实比较有效，在一片抢房之中把曾经高企的库存去掉了。二是这个数据并不能真实的反应去库存，因为这个数据在一些城市是被调节过的，有兴趣的可以自己去查，譬如热门城市杭州2015年库存数据是被调整过的；三是新建商品住宅库存只是住房供应体系中的一部分，其余还有大量的保障房、棚户区改造等；四是新建商品住宅库存是指取得销售许可的房子，而在建的大量住宅其实是没有算在这个数据的，而在建的量至少是这个狭义库存的5倍之上。五是目前政府对预售许可证的审批节奏是在放慢的，所以形成新建商品住宅的库存是看起来少的。外行人看到的是表面数据，被数据所蒙骗，内行看到的是门道。

房子，一直都是当代中国人最关心的问题之一。多地楼市库存告急，对大部分人来说，意味着什么？1.供求关系变化前两年，国家一直大力推行消除过剩产能，清理库存的战略。房市也不例外，通过货币棚改等一系列措施，三四线城市去库存已经进入末期。随着供求关系的变化，供给小于需求，房子价格自然上涨，这是符合市场规律的变化。根据最新发布的《中国百城住宅库存报告》显示，4月份中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象，三四线城市去库存周期为近9年最低。

2.房子是用来住的房价慢慢回暖，政策却不曾放松，甚至将来会迎来更为严苛的调控政策。所有的房价调控政策都会围绕着“房子是用来住，不是用来炒的”的核心精神来展开。5月19日，住房和城乡建设部（以下简称住建部）印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。作者：北投，出品：懂财帝。 关注微信公众号懂财帝（ID:znfinance)，奔向财富自由之路。

楼市库存同比、环比均下降，并不能证明我国部分城市已经迎来了“楼荒”，对于很多城市来说，在前几年的房产热下，房地产商疯狂拿地建房，就楼市库存的总量而言，数量是非常大的，所以即使百城住宅库存出现连续33个月同比下跌，三四线城市去库存周期为9年内新低，也远远没有达到“楼荒”的地步。实际上作为用来衡量是否“楼荒”的指标，住房空置率比楼市库存更加具有说服力，按照国际标准，商品房空置率在5%-10%为正常水平，但是我国目前商品房空置率达到了20%-30%，尤其是三四线城市，远超这一标准，在很多楼盘我们都可以看见，到了晚上的时候亮灯的房间其实很少。“住房不住”才是当前最严重的问题之一。至于现在部分城市出现的万人排队抢房现象，并不是因为整体库存不足，而是在限购条件下的新楼盘房价倒挂、供给不足导致的，这种情况的原因是因为投机的心理让部分认购后的房产形成空置的现象，同时还有部分房地产企业存在捂盘惜售的现象，如果算上这些房产，对于整个市场而言，目前仍然还是供大于求的。