楼市罕见融资收紧，释放出怎样的信号？

楼市罕见融资收紧，释放出怎样的信号？

2018年，房企融资收紧政策还主要针对国内发债渠道，而到了2019年，监管层已经将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。5月，银保监会发布通知表示，银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策；6月，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源；7月，监管层连续2次针对房地产信托及美元债发布政策。至此，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。

2018年，房企融资收紧政策还主要针对国内发债渠道，而到了2019年，监管层已经将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。5月，银保监会发布通知表示，银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策；6月，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源；7月，监管层连续2次针对房地产信托及美元债发布政策。至此，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。

从开发贷，到房地产信托再到美元外债，国家方面对房地产行业融资渠道事实上并非是全面的收紧，虽说整体融资环境相较于前几年不那么宽松，但考虑到年初降准，释放的1.5万亿国内资金，市场有强烈的上涨预期，这一点从近两个月土地市场的火热程度不难看出。因此，此次楼市融资渠道收紧，一方面是为了稳定房地产市场预期，稳定地市楼市。另一方面，国家此次通过金融市场对房地产市场供给侧调控，事实上属于对房地产企业融资有“选择”的限制，实现多种融资渠道软着陆的同时，还在于防范金融风险。

从开发贷，到房地产信托再到美元外债，国家方面对房地产行业融资渠道事实上并非是全面的收紧，虽说整体融资环境相较于前几年不那么宽松，但考虑到年初降准，释放的1.5万亿国内资金，市场有强烈的上涨预期，这一点从近两个月土地市场的火热程度不难看出。因此，此次楼市融资渠道收紧，一方面是为了稳定房地产市场预期，稳定地市楼市。另一方面，国家此次通过金融市场对房地产市场供给侧调控，事实上属于对房地产企业融资有“选择”的限制，实现多种融资渠道软着陆的同时，还在于防范金融风险。

作为银行渠道的重要补充，房地产信托和离岸金融市场是房地产企业融资重要的加油站，而国家之所以，“盯梢”房地产信托和外债市场，一方面是因为这两个融资渠道自身就存在这缺陷，并不很成熟。另一方面在当前市场行情下，两种融资渠道都潜伏着巨大的兑付风险，极易“牵一发动全身”，引发国内金融风险，影响国内金融市场的稳定。

房地产信托虽然在金融市场发达的国家已经发展的相当成熟，但是我国房地产信托行业的发展还处于小白阶段，尽管国家对其发展是持支持的态度，但是在现实实践中，一直保持谨慎的态度。早在2011年绿城就因“信托”陷入调查门，今年5月各地监管部门更是对多家信托金融机构开出罚单，在市场信心不足的时代，按时兑付不确定性较大，同时兑付风险对市场信用建设产生的负效应，极易成为压倒骆驼的最后一根稻草，引发金融风险。

至于美元债，作为国内很多企业拆东墙补西墙的选择，需求膨胀使其供给主体内部良莠不齐，进入门槛低，美元债结构不断朝着“期短利高”的方向发展，并且其债权评级本身缺乏信服力，正在失去其参考意义，从金融安全的角度看，国家严控美元债为首的外债无可厚非。

因此，从整体上看，融资环境不如前几年宽松是事实，但是对信托、外债等潜在金融风险较大的融资渠道严格调控，并非是向市场释放消极信号，相反，国家方面对融资渠道的严控事实上更有利于实现房产信托、外债等金融工具的“软着陆”。从另一方面来看，国家方面在融资渠道设置的门槛限制，也更有利于行业内部的整合。“适者生存”不仅仅是自然的生存法则，更是社会生存法则。日前监管部门统一信托放行标准，按照最新标准，将会有约60％的项目无法通过审查，也就是说，通过对金融市场设定门槛，有利于行业内部优者更优，劣者淘汰，进一步加快房地产行业内部结构提升。

因此，从整体上看，融资环境不如前几年宽松是事实，但是对信托、外债等潜在金融风险较大的融资渠道严格调控，并非是向市场释放消极信号，相反，国家方面对融资渠道的严控事实上更有利于实现房产信托、外债等金融工具的“软着陆”。从另一方面来看，国家方面在融资渠道设置的门槛限制，也更有利于行业内部的整合。“适者生存”不仅仅是自然的生存法则，更是社会生存法则。日前监管部门统一信托放行标准，按照最新标准，将会有约60％的项目无法通过审查，也就是说，通过对金融市场设定门槛，有利于行业内部优者更优，劣者淘汰，进一步加快房地产行业内部结构提升。

但是需要看到的是，即使能“裸泳”的企业，长期发展仍需要国家做好其他融资渠道的补充。目前在市场预期不积极的状况下，房企不仅仅在融资方面面临着巨大的压力，在资金循环、运营方面也面临着巨大的压力，长此以往必将会影响企业的自信心，不利于房地产市场回温。

因此窃认为，房地产融资渠道收紧并非是消极信号，其有利于对行业“过滤”，让行业更干净，同时也有利于房地产市场结构改革，促进市场回归正位，不过同时，国家方面仍需要给与其他补充融资渠道，比如，有附加条件（配件、限价）的降息、定向优惠（比如租赁住房、保障住房）等等，以巩固市场信心。

楼市融资罕见收紧，这是一个不争的事实，政策层面已经确认：要建立长效房地产管理机制，是房地产行业趋稳。

①就在今天（7-30）的政治局第八次会议上，重新强调了：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这个里面包含的信息比较丰富，从这里边就能看出端倪。

我们很庆幸，国家层面还是比较重视楼市，从历史我们可以看出：②昨天中国社科院发布的房地产市场研究报告，其中也明确指出了：从源头遏制房价的“飞涨”。

我们很庆幸，国家层面还是比较重视楼市，从历史我们可以看出：②昨天中国社科院发布的房地产市场研究报告，其中也明确指出了：从源头遏制房价的“飞涨”。

什么是从源头呢？很明显，房地长融资市场就属于源头之一。

所以，最终我们认为，通过有效地调控，挤掉房地产这个“泡沫”是最终的目的。

房地产调控会存在相当长的一段时间，最起码在“泡沫”能引起巨大危害之前，是不会轻易松绑的。

稳定、适当的房价，对于我们提高生活质量是有帮助的。

在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

国家金融调控也是基于货币超发对房地产行业的影响，原则就是GDP增速加上物价通胀，既然经济基本面是处在调整期，增速在降低，相应的金融货币政策也会趋紧，更加符合经济发展增长速度，对地产行业来说，会有更多开发商倒闭合并重组，行业将会重新洗牌。

房价较高，也是为了防范系统性金融危险吧

说明中央指示精神得到贯彻落实！房子是用来住的，现在国家为了解决贫困百姓造了大量的经济适用房和廉价房，就是为了不给炒房投机机会！再说现在各地新建房总量已经超出刚需，所以收紧融资是好事！